英国期房购买全攻略

对于许多海外投资者而言，购置英国住宅房产类期房的想法非常具有吸引力。如果您相信英国的房产价格会持续走高，并且想要参与该资本的长期增长，那么这一想法也同样适合您。

有一点很重要，即懂得区分“期房”（off plan）与“现房”（new build）的投资机会。“期房”意味着您决定购买的房产还尚未建好。该房产可能会在未来12个月，或更久以后才能完工。如果在此期间及其以后，房产的价格上涨了，则对您有利，因为您只需支付一笔相对较少的资金，就能受益于从现在起直至其完工这段时间内的市场增长。当然，这种安排也不乏风险，其中就包括这样一个事实：您支付的预付款无法获得担保；如果开发商将来破产了，这些预付款就会面临风险。

相比之下，“现房”房产通常是指最近刚刚建成，或即将建成的房产。如果您相信房产价格会在一段时间内保持平稳，或会在短期至中期内有所下降，那么购入这类房产就会是您的置业良策，还有可能助您取得最大限度的折扣优惠。

一旦相中您认为合适的房产或住宅小区，那么您可以参考以下有关英国期房置业流程的简要概述：

1. 谈判协商——通过谈判协商，您一般能够争取到低于开发商标价的折扣价格。在市场行情看涨的情况下，通常可获得4%至8%的折扣优惠。在市场陷入停滞或行情走低的情况下，可能会享受到更多的折扣优惠。如果您是通过代理商购买房产，则该代理商应该已经为您协商好了一个折扣价。须谨记的是，开发商报出的标价未必如实反映了该房产当前的实际市场价值。所以，您需要自己对此做出判断；并听取必要的建议。

2. 预付定金——为预定房产，买家一般会向开发商支付一笔定金。通常，每一处房产的定金大概为2000英镑。在这一阶段，您并未进入实际购买程序；但是，您如果决定放弃购买，则已付的定金不予退还。您需要向开发商提供各种个人信息。您还会收到一份内容详尽的文件包，内含您已预定的房产及其所在住宅小区的详细信息。开发商将为您设定签订房产购买合同的最后期限——通常为自预定房产之日起大约3到4周内，而签订房产购买合同则称为“合同交换”（exchange）。

3. 交换准备——您需要指定一名律师为您处理购买事务。房产开发商和您的律师都会要求您提供身份证明文件——只有在您提供该文件材料后，您的购买程序才能继续推进。如果您尚未采纳税务建议，那么您应该去采纳，从而找到拥有该房产的最佳方式（如，以个人名义拥有、夫妻联名拥有、或通过某一公司或信托机构来拥有）。您还应确保能通过自筹或贷款而获得购房所需的全部资金。

4. 合同交换——进行至这一节点意味着您已确实保证会购买该房产。您的律师会向您发送一份有关该房产的报告及其购买合同。您则需要向该律师的客户账户汇入交换合同所需的保证金（通常为购买价格的5%或10%），您已经支付的定金应从中刨除。尽管开发商可能会告诉您该建筑的预计完工日期，但将其最后完工期限明确列入合同中的做法并不常见。这就意味着，如果该建筑延迟完工，您将不能享有获得赔偿的权力。

5. 阶段付款——阶段付款（stage payment）是购买合同中的一种条款，指开发商一般会在合同交换后的6至12个月内要求买家支付的另外一笔款项。通常，这笔款项的金额与合同交换时支付的保证金相等。届时您需确保通过您的律师按时完成支付。

6. 完工准备——开发商应定期向您告知建筑施工的进展情况；在施工的后期阶段，您会经常有机会前往该住宅小区实地参观。您如果打算使用银行贷款或其它贷款来完成款项支付，则应提前安排到位。您应将相关细节信息提供给您的律师，以便他/她能为您进行法律安排。开发商将会向您和您的律师发出一份正式通知，告知该房产已完工，以及您必须在某个具体日期前完成房产购买。您如果打算将该房产出租，则应联系代理商提前将该房产推向市场，以便在您完成购买后可以尽快落实租户。

7. 购买完成——进入此阶段意味着您已实际持有该房产。您须支付购买价格的剩余款项，以及相关费用，比如土地印花税（Stamp Duty Land Tax）。同样地，上述费用亦需通过您的律师进行支付。