英国期房购买全攻略

对于许多海外投资者而言,购置英国住宅房产类期房的想法非常具有吸引力。如果您相信英国的房产价格会持续走高,并且想要参与该资本的长期增长,那么这一想法也同样适合您。

有一点很重要,即懂得区分“期房”(off plan)与“现房”(new build)的投资机会。“期房”意味着您决定购买的房产还尚未建好。该房产可能会在未来12个月,或更久以后才能完工。如果在此期间及其以后,房产的价格上涨了,则对您有利,因为您只需支付一笔相对较少的资金,就能受益于从现在起直至其完工这段时间内的市场增长。当然,这种安排也不乏风险,其中就包括这样一个事实:您支付的预付款无法获得担保;如果开发商将来破产了,这些预付款就会面临风险。

相比之下,“现房”房产通常是指最近刚刚建成,或即将建成的房产。如果您相信房产价格会在一段时间内保持平稳,或会在短期至中期内有所下降,那么购入这类房产就会是您的置业良策,还有可能助您取得最大限度的折扣优惠。

一旦相中您认为合适的房产或住宅小区,那么您可以参考以下有关英国期房置业流程的简要概述:

  1. 谈判协商——通过谈判协商,您一般能够争取到低于开发商标价的折扣价格。在市场行情看涨的情况下,通常可获得4%至8%的折扣优惠。在市场陷入停滞或行情走低的情况下,可能会享受到更多的折扣优惠。如果您是通过代理商购买房产,则该代理商应该已经为您协商好了一个折扣价。须谨记的是,开发商报出的标价未必如实反映了该房产当前的实际市场价值。所以,您需要自己对此做出判断;并听取必要的建议。
  1. 预付定金——为预定房产,买家一般会向开发商支付一笔定金。通常,每一处房产的定金大概为2000英镑。在这一阶段,您并未进入实际购买程序;但是,您如果决定放弃购买,则已付的定金不予退还。您需要向开发商提供各种个人信息。您还会收到一份内容详尽的文件包,内含您已预定的房产及其所在住宅小区的详细信息。开发商将为您设定签订房产购买合同的最后期限——通常为自预定房产之日起大约3到4周内,而签订房产购买合同则称为“合同交换”(exchange)。
  1. 交换准备——您需要指定一名律师为您处理购买事务。房产开发商和您的律师都会要求您提供身份证明文件——只有在您提供该文件材料后,您的购买程序才能继续推进。如果您尚未采纳税务建议,那么您应该去采纳,从而找到拥有该房产的最佳方式(如,以个人名义拥有、夫妻联名拥有、或通过某一公司或信托机构来拥有)。您还应确保能通过自筹或贷款而获得购房所需的全部资金。
  1. 合同交换——进行至这一节点意味着您已确实保证会购买该房产。您的律师会向您发送一份有关该房产的报告及其购买合同。您则需要向该律师的客户账户汇入交换合同所需的保证金(通常为购买价格的5%或10%),您已经支付的定金应从中刨除。尽管开发商可能会告诉您该建筑的预计完工日期,但将其最后完工期限明确列入合同中的做法并不常见。这就意味着,如果该建筑延迟完工,您将不能享有获得赔偿的权力。
  1. 阶段付款——阶段付款(stage payment)是购买合同中的一种条款,指开发商一般会在合同交换后的6至12个月内要求买家支付的另外一笔款项。通常,这笔款项的金额与合同交换时支付的保证金相等。届时您需确保通过您的律师按时完成支付。
  1. 完工准备——开发商应定期向您告知建筑施工的进展情况;在施工的后期阶段,您会经常有机会前往该住宅小区实地参观。您如果打算使用银行贷款或其它贷款来完成款项支付,则应提前安排到位。您应将相关细节信息提供给您的律师,以便他/她能为您进行法律安排。开发商将会向您和您的律师发出一份正式通知,告知该房产已完工,以及您必须在某个具体日期前完成房产购买。您如果打算将该房产出租,则应联系代理商提前将该房产推向市场,以便在您完成购买后可以尽快落实租户。
  1. 购买完成——进入此阶段意味着您已实际持有该房产。您须支付购买价格的剩余款项,以及相关费用,比如土地印花税(Stamp Duty Land Tax)。同样地,上述费用亦需通过您的律师进行支付。

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