英国房产投资机会评估简介 第四部分

本系列文章是由KBW Charted Surveyors公司Peter Ogden执笔。

如果您决定投资房产(房地产),在评估投资机会时,您需要考虑一些因素。在本系列文章中,我们要考察直接房产投资,而非通过资金、股票和其他类似的金融工具所作的投资。

第四部分房产管理

虽然房产管理可能看上去令人生畏,但是有许多资深房产经理和管理机构,他们能够处理金融管理、合规以及日常房产投资管理工作。对于商业房产,管理机构收取的费用通常可以通过服务费向租户追回,而在住宅房产中,这些费用通常会成为房东的成本。管理投资的成本将构成评估的一部分。

房产经理和管理机构鱼龙混杂。请专业的具有资质的经理和机构确定成本是值得的。皇家特许测量协会(RICS)成员房产经理和管理机构受到RICS的监管,并拥有保护客户资金的方案。其他专业机构,如住宅租赁经纪协会(ARMA),也会方便您获得可靠的服务。

如果在此之前,房产已经获得了专业管理,那么请向管理机构询问,房产管理状况如何,以及他们与客户之间的关系如何。如果您考虑使用同一家管理机构,征求一下租户意见,因为他们才是您的真正客户。问问他们对于管理机构提供的服务是否满意。管理机构对于您的首要关切(这将会最大化您的收入流)是否留心,以及管理机构是否有着积极的管理团队,当您的房产或单元空置时,将会最优先考虑将其重租?该机构是否有其他团队成员,能对在租约有效期间发生的事件(如租金调整、房产损坏等)给出建议?

税收考虑

您的资产结构和课税情况与投资相关,这很重要。您应该考虑如何持有投资。选择包括私人投资、有限责任合伙企业(LLP)、私人有限公司及其他形式。课税情况根据个人情况的不同而不同,但简言之,投资人根据净租金收益而支付所得税,而资本利得税则在当房产售出时,根据任何利得进行支付。有待考虑的因素包括个人课税及税务凭证,如个人投资私人养老金计划(SIPPS)、公司所得税(CT)、资本利得税(CGT)、遗产税(IHT)和增值税。您的会计可以提供建议。

估价

作为一种投资类型,房产价值通常通过收益,对照收入流和风险进行度量。随着房地产价值和租金收入的长涨或下跌,资本与收益的价值将会波动。因此,专业估价师在某一时间点上确定房产价值的作用是很重要的。然而,须记住的是,价值不是价格,而是根据专家知识并应用相关规律估计得出的估计值。

借款

一些投资者使用借款来弥补资金上的不足,或举债经营以期实现资本增值。概括说来,贷款方将会考查风险,并通过改变LTV比率(贷款与估值的比率)和利率来制定其产品。对于风险较低的投资,贷款方将会提供房产价值更大的贷款成数。根据风险的不同,LTV比率通常介于40%到70%之间。对于贷款方所承担的更高的风险,您可能也得支付更高的利率。贷款方也根据预计的租金收入,对您的借款额作出限制。这是专业的领域,如果您希望选择贷款,必须与金融顾问进行讨论。金融顾问通过金融市场行为监管局认证,且受其监管。

与所有投资一样,房产投资也存在风险,您获得的回报可能会少于您的投资额,或者与预期不一致。

我们希望本系列关于房产投资的文章对您有所帮助。
如果您想针对您的项目寻求法律援助,请拨打+44 (0) 7411600571,或发送电子邮件至info@lcnlegal.com联系我们。

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