英国房产投资机会评估简介 第三部分

本系列文章是由KBW Charted Surveyors公司Peter Ogden执笔。

如果您决定投资房产(房地产),在评估投资机会时,您需要考虑一些因素。在本系列文章中,我们要考察直接房产投资,而非通过资金、股票和其他类似的金融工具所作的投资。

第三部分 成本评估

房产直接投资通常是长期的。房产是一种流动性较低的资产,而收购成本可能相对较高。对于价值超过50万英磅的房产,印花税(SDLT)为4%,将会成为主要成本,而且还会有其他成本,如法务、测量等。如果您正要通过拍卖购买房产,留心买家佣金。对于商业房产,根据其增值税选择状态,您也可能要支付增值税。

您的收入流来自租金,但是可能存在一些会降低净回报的成本。根据房产类型的不同,修理和维护责任的承担人也不同;对于商业房产,租户一般得承担这些成本,或者在多名租户共同承租的情况下,支付这些成本的一部分;对于住宅房产,这些成本一般为房东负责。住宅房产的房东需要对住宅的保险成本、维护成本、地租和其他杂费作出预算。相比于商业房产,住宅房产同时也可能需要更多的管理时间(和/或成本),这是因为住宅房产的单元尺寸更小,租期更短,维护和修理的义务更大。无论是住宅还是商业房产,当房产或单元空置时,将会存在重租成本。

您也需要考虑空置成本。当房产空置时,您需要考虑收入的缺失。当房产或单元空置时,房东也可能需要支付地方税或商业税。尽管空置,房业仍然需要维护和保险,而对于商业房产,房东将会承担这些一般由租户支付的费用。由于遭受破坏或损毁的风险增加,保险费也可能会增长。承保方可能会要求房东采取额外的推施,如排空水系统、隔离电器设备和更频繁地检查空置房产或部分。

租户的契约实力
收入流的持续性取决于租户的实力,及其继续支付房租的能力。当租约自然到期既视为租约结束;或当租户没有能力继续支付租金时,收入流可能会中断。尽管根据租约,租户在合同上承担着支付租金的义务,但是他们可能会丧失偿债能力,或破产,如此一来,房东就成了无担保债权人。租户的稳定性和经济实力是评估投资质量的最为重要的因素。

有若干评估租户实力的方式,租户实力被称为“契约实力”,而租户的契约实力与房产投资收益之间将存在直接关系。强实力契约通常产生更低的收益(更稳健),反之亦然。

住宅租户的实力可以通过其收入和职业而评估。显然,相比于签订短期劳动合同或频繁更换工作的租户,有着稳定和长期工作的租户将会成为更好的选择。向卖主或其代理人询问租户的情况,并检查合同(AST),弄清当租户违约时,是否存在支付租金的担保人。租户违约,可能产生未支付的必要租金或维修费。可以购买保险用以防范租户租赁违约。而交纳租金押金是一种当租户离开时冲抵此类费用的常见手段。住宅租赁押金需要列入登账方案,如在押金退还时发生争议,方案管理机构将会裁定是否退还。您也应询问当地中介商,了解可能的空置率。

对于商业租户,有一些评估契约实力的方法。针对成立较久的那些公司,查阅其账户有助于了解其历史和现在的业绩,但是必须同时考虑其业务的未来前景。在评估新的或初创公司时,其董事的历史跟踪记录很有价值。一些专业机构,如 Dunn andBradstreet,通常能够提供付费资料。之前的房东可能已经获得租户的证明资料,所以须查阅这些资料(可能包括银行征信和前房东获取的推荐信)。同样,租户自己的供应商和其他商业伙伴也可能有关于其付款及时性的证明资料,这对了解租户的支付记录很有帮助。当契约较弱或契约不能获得证实时,通常采取的手段包括租金押金,以及由主管人员和保证人作出的个人担保。如果您正要购买现有投资房产,确定这些保证和押金是否可转移。

如果要购买现有的投资房产,检查租户的付款跟踪记录很重要。向现有的房东或其代理人询问所有租房的付款简况。确定的是:追回拖欠的租金非常困难、耗时且代价高昂,而且不是每次都能全部追回欠款。

租户租赁条款

在评估投资的质量时,租约的结构是一个重要的考虑因素。住宅租户通常以受保障短期租约(AST)的形式签订合同,起始租期通常为6或12个月,其后按月续租,直到房东或租户提前一个月给出通知为止。AST将会详细明确房东和租户的行为准则。
对于住宅房产,还有一些需要注意的法律规定,它们包括:管理权(RTM)——如果住宅租凭的部分占总房产的75%或以上,租户可以选择接管这些房产;租赁权自由权利——租户有权购买其房产所有权;受保护租户(通常为受之前签订的法律条款保护的租户),较之通过AST签订合同的租户,有着更大的权利;以及房东收回成本(甚至在租约中所覆盖的各种成本)的权利,成本收回受到法律管理,而且需要严格遵循相应进程,以确保收回权利。住宅租赁法的复杂程度无人不知。对于这些可能影响到投资质量的种种方面和其他方面,您的律师可以给出建议。

针对商业房产,租约明确了房东和租户的义务。大多数租约约定了租金的定期调整,并且许多商业租约约定,根据市场价值的变化,租金可以上涨或保持稳定,但是即使市场租金下降,也不会下降(‘限涨租金调整’)。这进一步保证了回报。一些租约约定固定租金增长(扶梯式租金),一些与一种指数(如零售物价指数/消费物价指数)相关。一种常见的、在租期开始时激励租户的方法是,提供免租金阶段或租金假期,因此检查是否存在任何未偿付的激励措施或其他条款是很重要的,因为它们可能改变收入流。在商业租约中,另一种常见的手段是‘中断条款’,它可能会让租户选择提前结束租约。

商业租约服从房东与租户法的多项条款,一个重要的方面是,原则上,商业租户通常有权利在租约到期时来更新租约。然而,租户在新租约开始之时,才选择这种条款也并不罕见,之后,租约变为一种‘排除租赁’。由于在租约结束时,排除租约给予了房东更多的控制权,它对房东是有利的。检查租约是包括在内的还是排除在外的。

大多数商业房产租约要求租户保持房产修理完善,并在租约到期返还房产之前,需完成房产的相关维修工作。考虑租户保持房产修理状态良好的可能性有多大。检查房产,确定租户是否能跟上维修要求。如果您遭遇房产失修,纠纷的处理可能十分漫长,而且昂贵。

如果房产被租予多名不同的租户,房东通常负责公摊区域的维修,并提供常见服务,而租户通常缴纳服务费。确定100%的服务费可以向租户追回,或者有多大的比例不能追回,因为这会成为房东的成本。

租约中也可能会有其他条款,它们明确了房东和租户的责任,有必要理解这些条款。向您的法律代表征求意见,确定这些条款对投资会产生什么影响。

合规问题

在房产投资中,有许多合规问题,必须置入房产之前对合规状态进行评估。收购的法律程序通常会包含此种评估,但是早期资询可能会节约时间,并有助于更好地理解投资。任何合规缺陷都可能会造成房东成本。基本的合规包括石棉检测、火灾风险评估、消防设施维护记录、锅炉、通风和空调维护记录及证明、燃气安全检测及证明、电气检测及证明、规划许可、建筑规范许可、电梯维护记录以及电梯检查方案(如有电梯)、军团杆菌检测和废物转移通知。良好的合规状态是房产管理良好的标志。

我们希望本系列关于房产投资的文章对您有所帮助。
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