帮助您的客户成就更多:建立一个私人财团投资英国物业

在实践过程中,你会碰到很多的机会帮助你的客户得到更多,成就更多。并且在正确的时间提供有用的信息对建立长期良好的客户关系很有帮助。

作为这方面的一个例子,你的客户可能想和他/她的朋友们一起在英国投资物业——也就是实际上的私人投资财团。根据不同的投资策略(特别是从税收的角度,要考虑该投资行为是否构成商务交易或者是单纯的投资),一个简单的构架例如设立一个英国有限责任公司或英国有限责任合伙企业可能是合适的。

这篇文章从法律的角度概述了你的客户在做投资决定之前需要考虑的主要因素。特别是,列出了一些你的客户应该知道的相关法律监管问题,同时阐述了投资合同条款的初步清单。

监管问题

其中一个主要目标是避免你的客户的整个投资安排被视为“集体投资计划”(“CIS”)。因为“集体投资计划”(“CIS”)是受英国金融服务法监管的。建立,运行和清盘CIS是一个受规管的活动,必须由授权的金融市场行为监管局的工作人员进行操作(但投资额度没有最低门槛)。另外,对于如何推广CIS也有特殊的限制。

另外,你同样也想避免落入“另类投资基金”(“Alternative Investment Fund”)的定义, 因为“另类投资基金”是受欧洲另类投资基金经理指令监管的。尽管对于额度较小的“另类投资基金”的基金管理人的监管较轻,但仍然要求相应基金管理人与金融市场行为监管局登记。

避免落入“集体投资计划”(CIS)和“另类投资基金”(AIF)相关监管规定的一个最主要的方法是确保该投资财团的所有参与者参与到该投资安排的日常管理中。这是至关重要的。这意味着所有的投资者必须承诺在该投资财团的使用寿命中将积极参与(及投票)关于该投资财团的关键决策。

作为一个经验法则,你应该建议你的客户无论采用哪种法律投资构架,都要施行这个“大家 – 参与 – 决定”的规定。

主要的合同条款

以便投资财团的成立,你的客户需要与他/她的共同投资人在主要合同条款上达成共识。最初阶段,他们可能会想将主要的条款归纳在一个非正式的1到2页的文件中,以便所有投资人随时讨论查阅。最终将这个非正式文件中的条款列入正式的投资合同中。这样做的主要目的是使事情变得尽可能的简单。下面罗列了所有投资者需要商定的基本条款。这个清单既适用于投资单个房产也适用于同时投资多个房产。

  1. 要投资的物业—或者是投资人已经有意向要投资的物业;或者是只有想投资物业的意向但没有明确指定的房产类型(这时就需要从以下方面考虑:住宅/商业,位置,价格,房产状况,预计租金回报率等)。
  2. 投资策略—投资的物业的增值计划,例如:开发和出售,长期持有,改变用途等。
  3. 每个投资人的指责—从以上提到的法律监管的角度考虑,该投资财团应避免委任管理委员会或基金管理人或类似的第三人。然而一个或多个投资人可能需要担当该投资财团的秘书或协调员的职务。每个投资人可以定期轮流担当该职务。
  4. 投资财团的借款 – 指定该投资财团是否计划申请银行贷款,如果有的话,相关条款是什么。
  5. 总投资额- 所需资金总额,每个投资人的最低供款,和投资人的预期数量(通常不超过10或12人)
  6. 物业收购的批准 – 收购的批准事项及相关安排的投票要求。通常,批准收购要求所有投资人一致同意的基础上,但偶尔也会出现只要持有75%总投资额的投资人同意的情况。
  7. 投资期限 – 换句话说,也就是指所有投资人对投资物业的拥有期限
  8. 房产的处置审批 – 批准将该房产出售或以其他方式处置的投票要求。通常情况下,在投资期限结束前(或物业开发完成前)建议出售投资物业的提议将需要一个高比例票数,如得到持有75%投资总额的投资人的一致同意。随着投资期届满,门槛通常要低得多,通常财团的任何一个投资者都有可能要求尽快在市场上出售投资的物业。
  9. 其他决定的批准 – 批准的其他决定的投票标准通常被设置在像51%或75%总投资额。
  10. 业务提供方 – 指定需要任命哪些业务提供方和顾问(例如测量师,律师,租赁代理,会计师/税务顾问),并披露每个投资人是否与任何要任命的业务提供方有利益挂钩。
  11. 利润分成比例 – 通常这是与投资人最初的投资金额比例挂钩。有时,投资财团的发起人可给予额外的分红作为发起该投资机会的奖励。这可能是,在计算发起人的相关利润分成时,会采用一个特定的分成比例以做奖励。
  12. 退出/转让权– 该安排可满足投资人想要在投资期限届满前退出的要求–例如家庭情况发生变化或投资者的死亡。一般情况下现有投资者无权要求其他投资者购买他/她持有的利益。但是,有可能是一个优先购买权程序,现有的投资者在向财团外部投资者出售其利益之前必须向财团内部的其他投资者提供购买他们的利益的机会。
  13. 违约处理 – 如果其中一个投资者未能真正尽职参与财团事宜的决策,该行为可能会危及整个投资财团的正常运行。在这种情况下,其他投资者可能不得不买断违约投资者持有的房产权利,有时会以低于当前市场价值的价格收回。
  14. 保密性 – 指定所有关于该投资财团的投资机会都应视为机密。

下一步

一旦您的客户确认投资财团的其他投资人,你可以帮助客户完成后续步骤,通常包括:

  • 确保物业收购顺利进行(和相关银行贷款(如适用))
  • 参照投资策略及个人投资者的税收状况,最终确定投资的法律构架。
  • 委任律师起草法律文件从而正式成立投资财团(如财团成员关于有限责任合伙人的协议或股东协议或有限公司的公司章程)
  • 注册相关的法律实体,设立银行账户,并处理税务登记
  • 完成物业的购买

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